Коммерческое предложение: продается земельный участок общей площадью 62,73 га вблизи от г.Самара (Волжский район, Черновское водохранилище - непосредственно примыкает к трассе Москва-Волгоград в районе дачного поселка -Черновские дачи)
Предлагаемый к продаже земельный участок состоит из трех отдельных участков 42,57 га, 10.08 га и 10.08 га.
Наибольший интерес для предложения по продаже представляют земельные участки общей площадью 52,65 га, расположенные вдоль трассы Москва - Волгоград, на противоположной стороне трассы расположен Черновский дачный поселок. Участки разделены лесополосой (в соотношении 42,57 га /10,08га). По лесополосе проходит линия электроснабжения, позади участка имеются садовые товарищества. Привлекательности в приобретении данного участка добавляет возведение нового моста и строительство новой транспортной развязки - а это перспектива развития территории. После ввода в эксплуатацию Кировского моста расстояние от площади Кирова до участка составит 15-20 км, транспортная доступность - 10 -15 минут.
В недалеком будущем - это самая крупная строительная площадка Самарской области, рекомендуемая под развитие жилищного строительства (согласно генерального плана городского округа Самары и схемы территориального планирования территории).
Поэтому строительство, вблизи расположения предлагаемого к продаже земельного участка, объектов торговли и обслуживания населения не вызывает никаких сомнений.
Участок находится в собственности, категория использования – земли сельскохозяйственного назначения.
Варианты наиболее эффективного использования продаваемых земельных участков:
Вариант 1. Застройка территории. Коттеджный поселок на порядка 400 домовладений (средняя площадь участка 5-10 соток, средняя площадь дома – 100-250 м²). Срок реализации проекта 3 года.
Вариант 2. Размежевание участка, подвод коммуникаций и распродажа небольшими лотами (от 5 до 15 соток). Срок реализации проекта 1-1.5 года.
1. Описание проекта
1.1 Обобщенная информация по проекту
На продажу выставляется земельный участок, расположенный в зоне перспективной застройки города Самары.
Стоимость участка целиком составляет по предложению
Продавец готов рассмотреть варианты приобретения земельных участков по частям.
Наибольший интерес продаваемый объект представляет для инвесторов в сегментах:
- Инвестиции в ликвидные земельные активы.
- Девелопмент коттеджных поселков.
Расположение участка в зоне малоэтажной застройки(на противоположной стороне дороги - Черновский дачи): участок представляет интерес с точки зрения строительства индивидуальных домов. Этому способствует как удачное транспортное положение, так и хорошая экологическая ситуация в окружающем районе. Возможно строительство организованного поселка эконом-класса, имеющего общее проектное решение и обеспеченного необходимой инфраструктурой. Вариантом реализации является и стихийная дачная застройка.
На противоположной стороне Черновского водохранилища уже реализуется крупный проект застройки «коттеджного поселка Юбилейный». (http://naberegu63.ru)
1.2 Факторы успеха проекта:
- Транспортный фактор. Плюсы предлагаемого к продаже земельного участка связаны с удобством транспортной доступности:
-Расстояние до областного центра – 35км, при введении новой транспортной развязки с площади Кирова расстояние сократиться до 15км.
-В 2 км проходит трасса М5
-Рядом по краю участка проходит южная обводная дорога
-Доступность отдыха -Черновское водохранилище ( через дорогу через дачный поселок Черновские дачи)
- Экологический фактор. Локальный район является одним из наиболее экологически чистых в ближней периферии Самары. В окружении отсутствуют крупные промышленные предприятия.
- Низкая стоимость продажи. При расчете для розничных продаж, сотка земли находится на очень низком уровне – от 15 000-25 000руб. При продаже подготовленных участков для застройки диапазон цен составляет – 40-110 тыс. руб. за сотку.
- Рынок земли в представленном районе (Волжский район - Черновское водохранилище) является одним из самых ликвидных в Самарской области. Это связано с постоянным спросом на застройку в этом смежном с городом Самара районе. Эта зона является самой перспективной с точки зрения малоэтажной застройки для жителей г.Самара.
- Прогноз развития рынка загородного строительства в районе Самары. Наиболее востребованными и ликвидными будут объекты с развитой социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой, расположенные не далее 30 км от г. Самара, в благоприятной местности.
1.3 Выбор использования земельного участка
- Наиболее перспективными вариантами реализации проекта является малоэтажная застройка территории. Для инвестора имеется несколько вариантов эффективного использования:
Вариант 1. Самостоятельная организация строительного процесса и продажа готовых домовладений. Коттеджный поселок на порядка 400 домовладений (средняя площадь участка 5-10 соток, средняя площадь дома – 100-250 м²). Срок реализации проекта 3 года.
Вариант 2. Размежевание земли и распродажа участков без подряда частным инвесторам небольшими лотами (от 5 до 15 соток). Этот вариант можно усложнить получением всех документом и разработкой общей или предпроектной концепцией застройки. Срок реализации проекта 1-1.5 года.
- В рамках выбора способа наилучшего использования земельных участков помимо фактора ожидаемый доходности учитывают прогнозируемые сроки реализации проекта и его риск.
- Вариант №2 дает возможность реализовать проект в более сжатые сроки (1-1,5 года против 3 для Варианта №1), а также со значительно меньшими инвестиционными вложениями. С точки зрения наилучшего использования актива размежевание участка для продажи под строительство индивидуальных домов является более предпочтительным вариантом реализации проекта.
- Возможна реализация проекта в комбинированном варианте, при сочетании Варианта 1 и Варианта 2. В данном случае осуществляется застройка меньшей части территории для «раскрутки» и распродажи размежеванных участков по более высоким ценам (чем при Варианте №1). Комбинированный вариант должен увеличить ликвидность при продаже земельных участков.
- 2. Анализ проекта
Сильные стороны проекта
1. Участок обладает необходимыми условиями для организации малоэтажной застройки:
- Расположение в перспективной зоне застройки Самары.
- Близость к сложившейся малоэтажной застройке в дачном поселке Черновские дачи и пос. Юбилейный, в данном районе имеются дачные товарищества.
- В 2 км от участка находится выезд на трассу М5
- Рядом по краю участка проходит южная обводная дорога
2. Выбор в реализации проекта разного масштаба. Возможность для инвестора приобрести участок дробной площади.
3. Вид права – собственность.
Слабые стороны проекта для инвестора
1. Выплата стоимости земельного участка (при расчете за весь участок).
2. Участки находятся в категории сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции.
Возможности
1. Перспективы участка связаны с ярко выраженными плюсами его расположения, что позволяет эффективно реализовать проект малоэтажной застройки.
2. Низкая удельная стоимость продажи земельных участков позволяет получить высокую доходность при размежевании участка и распродажи небольших лотов частным инвесторам.
3. Возможность эффективно реализовать проект строительства коттеджного поселка эконом-класса.
Угрозы
1. Временный и денежный риск при сборе разрешительной документации (перевод земель в другую категорию использования, подключение коммуникаций, проектная документация).
2. Маркетинговый риск. При самостоятельной застройке участка возникает угроза несоответствия формата возводимых объектов рыночным потребностям.
3. Маркетинг. Предложения по продаже.
На рынке представлено значительное количество земельных участков и жилых домов, расположенных в Волжском районе. Это обусловлено высокой популярностью данного ареала среди покупателей загородного жилья. Локальный район представлен следующими уже реализуемыми проектами застройки: поселок «Юбилейный» (самый близкий аналог (http://naberegu63.ru), поселок «Самарский» (http://ot500.ru/location/), коттеджный поселок «Славный» (http://www.viktoria2.ru)
Проведенный анализ предложений по продаже земельных участков в данном районе, показал значительную дифференциацию как стоимости крупных земельных лотов сельскохозяйственной земли, так и готовых домов:
- Стоимость 1 га для крупных земельных лотов в локальном районе варьирует от 1,5 до 4,5 млн. руб.
- Стоимость 1 сотки земли под застройку находится в диапазоне 15-150 тыс.руб. Для участков в элитном окружении цена сотки доходит до 200 тыс. руб.
- Стоимость домовладений (при выражении ее через метраж домов) находится в районе 35 тыс. руб./м².
Ценообразование на участок ориентируется на цену объектов, близкую к минимальной. Это дает возможность покупателю земельного участка эффективно реализовать проект застройки земельного участка или распродажи его по частям.
С учетом того, что на сайтах уже реализуемых проектов продажи земельных участков для строительства, подвод коммуникаций (газ, свет, вода) до границ участков собственников, обустройство территории (дороги, места общего пользования) - производятся за счет взносов собственников участков отдельно от стоимости покупаемого земельного участка и составляют в среднем от 400 до 600 тыс.руб. Затраты инвестора в этой части покрываются собранными средствами собственников ( входной билет).
Аналоги по стоимости небольших лотов были использованы для расчета проекта эффективности для инвестора:
- Стоимость земли, при нарезке по 5-15 соток берется в самом минимальном размере 15 тыс. руб./сотка. Стоимость среднего земельного лота будет находиться в пределах 100 -250тыс. руб., что ниже имеющихся аналогичных предложений на рынке.
Земельный участок площадью 10.08 га (заливные луга) находиться в пойме реки Самары с правой стороны строящегося моста с площади Кирова.
Данный участок на усмотрение покупателя может перейти в это собственность при покупке первых двух участков полностью.